2012年01月20日

とても盛り上りました!

2011.12.17に2階ラウンジで入居者さん達を年末パーティを
開催致しました。

今回参加していただいた人数はなんと17名!
全入居者様22名ですから出席率77%!

準備も皆さんに協力してもらいとても盛り上りました。

普段あまり接点がなかった入居者様も今回をきっかけ
にしてお話しする機会が設けられてとてもよかったと
思います。

焼き鳥を7本食べてしまい、体重を戻すのに苦労しました。。

2011年05月10日

被災地支援に行って参りました。

4月28日に会社から許可と義援金を受けとって、夜の21時から2日程徹夜で岩手県陸前高田市へカレーの炊き出しに行って参りました。

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今回、私の行かせて頂きました陸前高田市と言う町は岩手県にある周囲を太平洋で囲まれた半島を有している地域でした。
現地の気温は7度とまだ肌寒い程で、山際では爽やかに澄んだ青空の下、今が盛りと満開の桜が奇麗に咲き誇っておりました。
高台の桜の咲き誇る素晴らしい風景に囲まれる様にして、津波によって破壊しつくされた街は茶色い泥と瓦礫の山となって何十キロにも渡って延々と広がっておりました。


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瓦礫から発せられる潮の匂いは咳き込む程で、周辺には絶えず砂埃とも細かい瓦礫ともとれる粉塵がまっており、1日程度しかいなかった私ですら目が腫れあがる程に衛生環境は劣悪で、避難所でお会いした何名かの方も目を患っておられ、目から膿が出ている高齢の女性もいらっしゃいました。
既に震災から2ヶ月が経とうとしている中、私共が伺った50名程の方が避難されている小規模な避難所には大した支援もされておらず、その奥の更に酷く壊滅した地域や、半壊した自宅で避難されている方達には水すら無くなりそうであると教えて頂きました。
自衛隊の援助が届いている地域ですら、「自衛隊の方はご飯しかくれません。」とお米だけを延々2ヶ月近く食べる事で生き延びていらっしゃる避難所もありました。

悲しい話をたくさん伺いました。
「津波の時、握っていた手を放してしまった。」「近所の人が目の前を流されていくのに何も出来なかった。」「家族が」「お母さんが」「娘が」
家族が誰もいなくなって犬とダンボール小屋で暮らしている高齢の女性や、花束を持って歩いてる若い女性の後ろを、初老の女性が泣きながらついて歩いている姿も見かけました。

現地では、あまりにも凄まじい状況に現実感が無く、ただただ懸命にカレーを作る事に集中しておりました。

カレーをお配りさせて頂いた後に少し時間を頂けたので、瓦礫の山の中を歩いておりましたら帽子を見つけました。
帽子のある場所だけ周囲の瓦礫がどけられており、小さな土がむき出しの空間に洗われて奇麗になった帽子がそっと置かれておりました。

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置かれている帽子の横にしゃがみ込みながら、今回の津波で殉職された警察官、消防官、役所の方の事を思っておりました。

人が命をかけて働ける仕事とはなんなのか。
命をかけて働く従業員を受けてとめる企業とはどうあるべきなのか。

今回の震災に対して、我社は不動産会社として何をさせて頂くべきなのか。
そのヒントを探るべく再度5月17日に現地で炊き出しを行って参ります。

東日本大震災により被災された皆様には心より御見舞い申し上げますと共に、被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げております。

2010年08月20日

経理の現場からの問題提起。立ち上がれ不動産業の経理職!

 現在、うちの役員の福地と丸山はリーマンショック後の不動産の在り方を必死に考えています。

不動産に対して単なる居住性や収益性を求めるというスタンスから、

“もっと有効な、そしてもっと魅力的なもの”

へ変質させるべく必死に働いております。

まぁ詳しい内容は福地や丸山の今後のブログをチェックしてみてください(笑い)


 経理としても、そんな二人の不動産に対する“熱い”想いに負けていられないので、経理なりにこの業界に対して考えていることを著していこうと思います。


今日は固定資産税のお話です。


経理と固定資産税との関係は・・・といいますと、

●売却の際の清算代金を計算すること?

●清算代金は課税?非課税?それとも不課税?

●それとも年4回の支払いを忘れないということ!?

いやいや、経理の現場から不動産の販売価格をより適正なものに変ええられるのではないかというものです。


 では早速・・・。
 

 みなさんが不動産の価格を決めるときは、その物件の収益性を重視すると思います。

その際に固定資産税は価格決定要因の一つになりますよね?

ではその固定資産税は、はたして本当に正しい固定資産税なのでしょうか?


 固定資産税は一律に総務省の固定資産税評価基準で算出されています。

そしてこの基準は、行政による固定資産評価業務の円滑化を主眼として公平一律に評価

できるように作成されています。

この基準によれば、

稼げる物件であろうが稼げない物件であろうが、

多少の雨漏りをしていようがしていまいが、

間取りが悪かろうが良かろうが、

いわゆる“使い勝手の悪い不動産”

でも一切関係なく、同じような場所に同じような建物であれば価格は全く同じになります。

(雨漏りを例に出しましたが、具体的には雨漏りが酷い場合には安くなりますが、不思議なことに実地調査の前に修繕してしまうと安くなりません。内部に侵食した水分による鉄骨の腐食等は考慮してもらえないです。)


また、この基準によればこんな弊害もありました。


とある地方の、とある生活に密着している幹線道路沿いにあるホテルで、オペレーションがよろしくないために売りに出そうとする。

しかし、固定資産税が高いために利回りが低く買い手がつかない。

もしこのホテルが市街化調整区域にあったら再建築不能。

ただ“死ぬだけのの不動産”ということに・・・。

はたしてこのような固定資産税評価基準によって算出された税金が、昨今の難しい不動産の価格決定要因としての

“正しい税額”

といえるのでしょうか?

そして、このホテルや上記の“使い勝手の悪い不動産”の固定資産税が下がらない根底にある理由が、「全国市町村の歳入の5割以上が固定資産税で賄っている。」という

地方公共団体のお家問題

であったとしたら許せるでしょうか・・・?

※総務省 平成22年度 地方税に関する参考計数資料 参照


 以上です。
 このような問題に対して私たち不動産業経理職は、ただ日々の業務に追われるだけでなく進んで知識をつけて成長して、数字を扱う仕事なればこそ、理論武装を固めながら対処していかなければなりません。

日々扱っている“固定資産税”を深く知り、異議を申し立てていく。

そして価格を改定させ適正な固定資産税へと導くことができれば、営業やPMでなくても経理として、この業界に貢献できるのではないでしょうか?

2009年12月08日

新規事業に関して。

児童養護施設をご存じですか。

お恥ずかしい話ですが、私はこの歳になってもあまり良く知りませんでした。
児童養護施設とは、親の行方不明,死亡,傷病入院,拘禁,離婚,経済的理由など、
何らかの理由で家庭での養育が困難になった子ども達が入所している施設の事であ
り、日本全体での児童養護施設の数は約550箇所あり、約30,000人の児童が生活し
ているそうです。児童養護施設の近年の特徴としては、虐待を理由に入所する子供の
事例割合が増加しているそうです。
実は、この児童養護施設には18歳になった子供達は、この施設から出ていかなけれ
ばならないと言う決めごとがあります。
成人している社会人ですらまともに生活が出来ていない今の日本で、施設を卒業した
子供達は満足な支援も受けられないまま社会に放り出され、支えてくれる人もいない
中、必死に生きている内に若年ホームレスにまで身を落としてしまう子供達もいるそ
うです。

そんな子供達の自立を支援しているNPO法人様からこの度、彼らに安心して共同生活
を営んでもらえる低コストな住居を提供して欲しいとのお申し出を頂き、この度WITH株
式会社は事業としてこのプロジェクトに参加させて頂く事になりました。
事業としてWITH株式会社が参加する理由は大きく分けて3点あります。

1.寄付等を基本とした支援では、支援者がいなくなれば終わってしまうが、事業として
  行えばより良い物を御客様に負担をかけずに継続して実施していく事が可能である点。
2.御入居者の家賃設定は「安心」「安全」「共有」を踏まえた上で、周辺相場の半額以
  下の家賃でご入居頂ける事が前提となっている点。
3.上記2点は、弊社社長が今まで構築してきたノウハウ、ナレッジを使用すれば実現す
  る事が難しく無く直ぐにでも実現が可能であると判断した為。

社会に必要とされ、事業として継続出来る見通しが立った為、実施させて頂くに至りました。
今後の進捗に関しては、御入居者に配慮させて頂いた内容でご報告をさせて頂こうと思っ
ております。ご覧頂ければ幸いです。

2008年12月19日

お取引先様紹介

1_RIMG0020.jpg この度、弊社でお取引をさせて頂いているお客様が所有する物件を拝見させて頂き、オーナー様にお話しをお伺いする機会がありました。


その建物は、昭和47年築、地下2階地上7階建です。



 まず、建物の顔とも言えるエントランスを拝見して、驚きました。
入口には、小さな庭園があり、綺麗に整備され、しっかりと清掃が行き届いています。出入りされる方々に、「おはよう」 「こんにちは」と、呼びかけるかのように、生き生きとしていました。 

2_RIMG0035.jpgエレベーターで最上階に上がり、階段で屋上へ出ると、目の前には、都会のど真ん中とは思えない風景が飛び込んできました。

そこには、な、な、なんと、屋上庭園が広がっていたのです。

小さな小川が流れ、緑が生い茂り、一休みできるベンチがあります。
開放しており、昼休みに昼食を食べたり、業務の合間にストレッチをしたりと、テナント様にも大いに活用して頂いているとのことです。


冬の凛とした空気の中で、聞こえる小川のせせらぎと、緑が創り出す柔らかな陰影に、心癒されます。私も、ビルの屋上にこんなにも素晴らしい庭園があるなら、一息と言わず、二息でもつきたいと思いました。
東京のコンクリートジャングルの中で、"安らぎ"、 "ゆとり"、そして "憩い" を与えてくれる『最高のオアシス』です。

3_RIMG0037.jpgまた、この屋上庭園を造り、緑化することで、電気使用量の削減が実現したそうです。

テナント様、オーナー様、そして自然にも優しい "エコ" ビルへと、(弊社で言うところの)エンパワーメントをされておりました。

オーナー様が、建物を大事に思い、愛する気持ちが、建物自体から滲み出ていて、大変勉強になりました。本当にありがとうございます。



*屋上・壁面・特殊緑化技術コンクールで、審査員特別賞を受賞。
*創業400年を誇る、"酒問屋発祥の地"に建つ老舗ビルです。

WITHが得意とする、"老朽化した建物を再生する"というエンパワーメントも、今回お話しをお伺いしたオーナー様が実施された緑化工事のように、所有者様やテナント様、そしてその建物に関わる関係者に、大きなゆとりと、更なる発展をもたらします。
少しずつですが、そうやって"世の中に必要とされる企業"になるべく、努力を怠らないようにしなければいけないと、心を新たにした1日でした。
エンパワーメント営業供^存

2008年12月12日

「ありがとう」の一言を求めて

%B3%E1%A5%F6%C3%AB%B7%C7%BC%A8%C8%C4%A5%D3%A5%D5%A5%A9%A1%BC.jpg PM物件の掲示物を、リニューアルしました。(左写真は、貼り替え前の掲示板です。少し殺風景ですね。)

デザイン担当のSさんに掲示物を依頼すると、カラーで親しみ易いものが仕上がってきます。



先日エレベーターの中で、入居者様から 「管理会社の人ですよね?掲示板きれいになりましたね。」 と言われ、”貼り替えてよかったな” と感じました。

管理会社の仕事上、普段入居者様とは、問題が起きた時にお話しする事がほとんどですが、何気ない感謝の言葉を頂いた時が、私にとっては至福の一時となります。

今後も"現状に満足せず、物件を良いものにしていきたい"です。

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(貼り替え後の掲示板です。入居者様に分かりやすく、親しみを持って頂けるように工夫しています。)


プロパティ―・マネジメント部 鈴木

2008年11月21日

「自由が丘」に冬の訪れ

IMG_3667.jpg 年々、歳月の過ぎ行く早さには、驚嘆しております。
今年も、早くも冬の風物詩でありますクリスマスツリーが、駅前ロータリーに登場致しました。

ツリーを見ながら今年は何をしたかと・・・反省と共に、チョッピリ感傷的な気分にもなりますが、大勢の皆様のご協力の基に自由が丘プロジェクトを着工する事が出来ました。


IMG_3673.jpg 只今、基礎の掘削工事を進めております。
来年5月には、自由が丘に相応しい 『小粋でお洒落な』 12戸のマンションが完成致します。ご期待下さい。

エンパワーメント事業部 石塚

2008年10月28日

新宿御苑プロジェクト、エンパワーメント工事報告第2弾!!

%AD%A2.jpg前回のブログにて報告させて頂きました、新宿御苑の物件の屋上で、・・・・・ボロボロだった空調機の周りを覆う断熱材を取替え、すっきり綺麗に補修しました!!
先週末の10月24日(金)に行う予定でしたが、悪天候の為、已む無く順延となり本日、10月27

%AD%A3.jpg日(月)に工事着手致しました。

工事の内容は、室外機断熱材の修復作業及び、未使用室外機解体です。



%AD%A4%BA%EE%B6%C8%C3%E6.jpg今回は工事会社様と一緒に作業させて頂き、手取り足取り教えて頂きました。

一緒に作業させて頂く中で工事会社様の大変さがわかり、また、作業を終えた後の達成感を味わえる快感を得ることが出来、『工事会社様

%AD%A5%A5%A2%A5%D5%A5%BF%A1%BC.jpgいつもありがとうございます。』と、今まで以上に心から思えるようになりました。

『物件に愛情を込め接すると、物件自身に自信がつき、良い顔になる!!!』まさしく、その通りです。日々、新宿御苑プロジェクトは良い顔になってきております。是非、1度見に来て下さい。

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ほらっ、ここも!
Before(左) After(右)


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そして、屋上はすっきり綺麗で安全な場所に、生まれ変りました!!


エンパワーメント営業チーム供^存

2008年10月21日

新宿御苑プロジェクト、エンパワーメント工事報告第1弾!

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前回、『全員参加型エンパワーメント』の作業についてご紹介いたしました新宿御苑の物件ですが、今回もその同じ物件でちょっと面白い工事を行うことになりました。

その作業が、いよいよ今週末に行われます。
どんな工事かは、またすぐに追ってご報告させて頂く予定ですが、少しだけヒント。「今は、この写真のような状態の屋上が・・・・」

秋のもみじが紅葉するように、この物件も変身する予定です。
次回のブログをお楽しみにっ!!

エンパワーメント営業チ―ム供^存


2008年10月07日

信頼の構築

NY株が1万ドル割れとなり、日経平均も4年10か月ぶりの1万円割れ。
アメリカ発の世界株安が進行しております。

夏が終わり、秋の訪れとともに、景気にも北風が吹いており、CartierやLoius Vuittonのお店が並ぶ「銀座通り」も心なしか静かな感じです。

「建物」や「食」、更には「金融取引」における安全性にメスが入り、日々信用収縮が進んでおりますが、きっちりと歴史を刻んでいるものもあります。
例えば、同じ東銀座にある「歌舞伎座」。大正13年に設計され、戦災復旧で昭和26年に再建築された現建物。築後50年を経過し登録有形文化財となっております。歌舞伎をご覧になられる方に、その建物を不安に思いつつ・・・という方は皆無でしょう。

勿論、過信はできませんが、日々繰り返して積み上げたものが「伝統」であり「信頼」です。
景気もどこかで回復基調に変わることでしょうが、厳しい時も良い時も、奢らず、愚直に一歩ずつ、そんなWITHでありたいです。

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右 : 秋らしくなった『銀座通り』
左 : 50年の歴史を刻む『歌舞伎座』

管理統括本部 木下