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2010年08月のアーカイブ

2010年08月20日

経理の現場からの問題提起。立ち上がれ不動産業の経理職!

 現在、うちの役員の福地と丸山はリーマンショック後の不動産の在り方を必死に考えています。

不動産に対して単なる居住性や収益性を求めるというスタンスから、

“もっと有効な、そしてもっと魅力的なもの”

へ変質させるべく必死に働いております。

まぁ詳しい内容は福地や丸山の今後のブログをチェックしてみてください(笑い)


 経理としても、そんな二人の不動産に対する“熱い”想いに負けていられないので、経理なりにこの業界に対して考えていることを著していこうと思います。


今日は固定資産税のお話です。


経理と固定資産税との関係は・・・といいますと、

●売却の際の清算代金を計算すること?

●清算代金は課税?非課税?それとも不課税?

●それとも年4回の支払いを忘れないということ!?

いやいや、経理の現場から不動産の販売価格をより適正なものに変ええられるのではないかというものです。


 では早速・・・。
 

 みなさんが不動産の価格を決めるときは、その物件の収益性を重視すると思います。

その際に固定資産税は価格決定要因の一つになりますよね?

ではその固定資産税は、はたして本当に正しい固定資産税なのでしょうか?


 固定資産税は一律に総務省の固定資産税評価基準で算出されています。

そしてこの基準は、行政による固定資産評価業務の円滑化を主眼として公平一律に評価

できるように作成されています。

この基準によれば、

稼げる物件であろうが稼げない物件であろうが、

多少の雨漏りをしていようがしていまいが、

間取りが悪かろうが良かろうが、

いわゆる“使い勝手の悪い不動産”

でも一切関係なく、同じような場所に同じような建物であれば価格は全く同じになります。

(雨漏りを例に出しましたが、具体的には雨漏りが酷い場合には安くなりますが、不思議なことに実地調査の前に修繕してしまうと安くなりません。内部に侵食した水分による鉄骨の腐食等は考慮してもらえないです。)


また、この基準によればこんな弊害もありました。


とある地方の、とある生活に密着している幹線道路沿いにあるホテルで、オペレーションがよろしくないために売りに出そうとする。

しかし、固定資産税が高いために利回りが低く買い手がつかない。

もしこのホテルが市街化調整区域にあったら再建築不能。

ただ“死ぬだけのの不動産”ということに・・・。

はたしてこのような固定資産税評価基準によって算出された税金が、昨今の難しい不動産の価格決定要因としての

“正しい税額”

といえるのでしょうか?

そして、このホテルや上記の“使い勝手の悪い不動産”の固定資産税が下がらない根底にある理由が、「全国市町村の歳入の5割以上が固定資産税で賄っている。」という

地方公共団体のお家問題

であったとしたら許せるでしょうか・・・?

※総務省 平成22年度 地方税に関する参考計数資料 参照


 以上です。
 このような問題に対して私たち不動産業経理職は、ただ日々の業務に追われるだけでなく進んで知識をつけて成長して、数字を扱う仕事なればこそ、理論武装を固めながら対処していかなければなりません。

日々扱っている“固定資産税”を深く知り、異議を申し立てていく。

そして価格を改定させ適正な固定資産税へと導くことができれば、営業やPMでなくても経理として、この業界に貢献できるのではないでしょうか?